نقد رای درباره پیش فروش ساختمان

خواهان: آقای الف.ع.به نشانی قم ...

خوانده: آقای الف.الف.به نشانی قم ...

خواسته ها: ١. مطالبه خسارات دادرسی ٢. مطالبه خسارت

«قــــرار دادگــــاه»

در خصوص دادخواست آقای الف.ع.فرزند علی به طرفیت آقای الف.الف.فرزند حسن به خواسته مطالبه خسارت قراردادی ناشی از عدم انجام تعهدات مبنی بر تحویل واحد خریداری شده از تاریخ 92/3/15 لغایت 92/7/15 به میزان شش میلیون تومان به انضمام کلیه خسارات دادرسی، باتوجه به محتویات پرونده، ملاحظه دادخواست تقدیمی و ضمائم پیوست، با این توضیح که خواهان مدعی است: 

 

   «حسب قرارداد پیوست یک واحد آپارتمان مسکونی از خوانده خریداری و قرار بوده تا تاریخ 92/3/15 تحویل دهد که تاکنون از انجام اینکار خودداری و نظر به اینکه در قرارداد بابت هر ماه تأخیر مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان خسارت قراردادی تعیین کرده  است تقاضای محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ شش میلیون تومان بابت چهارماه تأخیر در تحویل واحد مذکور را دارم.» بنا به مراتب فوق و نظر به اینکه حسب قرارداد عادی پیوست دادخواست، موضوع قرارداد پیش فروش تمامی یک واحد آپارتمان مسکونی در حال ساخت به متراژ تقریبی 180 مترمربع بنای مفید در طبقه پنجم از پلاک ثبتی 3/6/271 بوده که صرف نظر از اینکه در قرارداد معنون شرایط مندرج در ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389 رعایت نشده است، نظر به اینکه مطابق با مفاد ماده 5 قانون مذکور تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت صورت می گیرد که در مانحن فیه طرفین به تکلیف قانونی معنون عمل نکرده، لذا دعوی مذکور با کیفیت مطروحه قابلیت استماع ندانسته، مستند به ماده قانونی پیش گفته و ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام می دارد، قرار صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان قم می باشد.خ92/8/28

 رئیس شعبه هشتم دادگاه عمومی حقوقی قم - ...
1392/08/11

شعبه 8 دادگاه حقوقی عمومی قم دادخواست مطالبة خسارت عدم انجام تعهد ناشی از قرارداد پیش فروش ساختمان را با این بیان که «صرف نظر از اینکه در قرارداد معنون شرایط مندرج در ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389 رعایت نشده است، نظر به اینکه مطابق با مفاد ماده 5 قانون مذکور تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت صورت می گیرد که در مانحن فیه طرفین به تکلیف قانونی معنون عمل نکرده،» لذا دعوی مذکور با کیفیت مطروحه قابلیت استماع ندانسته، مستند به ماده قانونی پیش گفته و ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام نموده است. به نظر می رسد قرار مذکور قابل دفاع نیست. دربارة قرارداد پیش فروش ساختمانی که مقررات و شرایط قانون ثبت را رعایت ننموده است سه احتمال وجود دارد:

1.­ قراردادهای پیش فروش که به طور عادی تنظیم می­شوند، قراردادهایی صحیح هستند و پیش خریدار می­تواند با مراجعه به دادگاه و با استناد به قرارداد، پیش فروشنده را الزام به انجام تعهدات خود کند، چون، هر چند که در ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان تصریح شده که قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و در ماده 23 قانون مذکور برای پیش فروشندگانی که بدون تنظیم سند رسمی و بدون رعایت مقررات قانون فوق­الذکر اقدام به پیش فروش ساختمان کنند مجازات در نظر گرفته شده است، اما اقدام به انعقاد قرارداد پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی، به لحاظ نبود نص قانونی، موجب بطلان قرارداد نخواهد شد. تصریح به ممنوعیت اقدام به پیش فروش ساختمان در ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان نیز به معنای بطلان قرارداد عادی پیش فروش نیست. مضافاً، در بیشتر موارد بطلان قرارداد به ضرر پیش خریدار خواهد بود از سوی دیگر هیچ دلیل دیگری برای بطلان قرارداد وجود ندارد. با این وجود، قرارداد پیش فروش عادی به دلیل عدم رعایت مقررات مواد 2 و 3 قانون مذکور، مشمول قانون پیش فروش ساختمان نشده و از مزایای آن برخوردار نخواهد شد.

2. اگر چه قرارداد پیش فروش ساختمان به طور رسمی تنظیم نشده است، اما مقررات قانون پیش فروش ساختمان در مورد قراردادهای عادی نیز قابل اعمال خواهد بود و پیش خریدار می­تواند از مزایای پیش پیش بینی شده در آن قانون استفاده کند. چون، اولاً: ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان هر قراردادی با هر عنوانی را که به منظور پیش فروش ساختمان منعقد شود مشمول قانون مذکور می­داند و تفاوتی بین قرارداد رسمی و عادی نمی­گذارد فقط در ماده 23 برای عدم تنظیم سند رسمی مجازات تعیین کرده است. ثانیاً: هدف از وضع این قانون حمایت از پیش خریداران بوده و به منظور تحقق این هدف نباید قلمرو اجرای قانون را به مواردی محدود کرد که قرارداد پیش فروش به موجب سند رسمی منعقد شده است. اعمال چنین محدودیتی سبب محدود شدن چتر حمایتی قانون می­شود و به پیش فروشندگان این امکان را می­دهد به با عدم تنظیم سند رسمی، از اجرای قانون خودداری کنند.

3. قرارداد پیش فروش عادی ساختمان باطل است چون هدف قانون­گذار از تصویب قانون پیش فروش ساختمان ایجاد نظم در معاملات مربوط به پیش فروش ساختمان است و به همین منظور شرایط خاصی را برای قراردادهای پیش فروش اعلام کرده است که رسمی بودن قرارداد مهم­ترین آنهاست. این دیدگاه مبتنی بر این استدلال است که در ماده 23 قانون پیش فروش برای عدم تنظیم سند رسمی مجازات تعیین شده و انجام عملی که قانونگذار آن را ممنوع کرده اثری نخواهد داشت.

نظر سوم قابل دفاع به نظر نمی رسد زیرا در مادة 23 قانون فوق الذکر صرفا به تعیین مجازات برای اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام پیش فروش ساختمان نموده اند اکتفاء شده است. قابل مجازات بودن یک عمل ملازمه­ای با بطلان آن عمل حقوقی ندارد بلکه گاه قابلیت مجازات می تواند نشان دهندة صحت عمل مذکور باشد زیرا اگر عملی که برای آن مجازات تعیین شده عملی حقوقی است بهترین و قدرتمند ترین ابزار برای جلوگیری از وقوع آن در جامعه حکم به بطلان آن است در نتیجه عمل فوق اثری نخواهد داشت تا منجر به تاثیر گذاری بر نظم عمومی باشد و برای جلوگیری از وقوع آن نیازمند تعیین مجازات توسط قانونگذار باشیم زیرا در صورت حکم قانونگذار به بطلان اساسا اتفاقی رخ نداده است تا نظم عمومی را بر هم زند. پس اگر قانونگذار برای آن عمل حقوقی مجازاتی تعیین نمود، معنایش این است که آن عمل حقوقی را موثر تلقی نموده و چون عمل حقوقی مذکور اثر دارد یعنی صحیح است پس نظم اجتماعی را بر هم زده است. از طرفی قانونگذار نخواسته است تا با حکم بطلان آن از انجام آن جلو گیری کند زیرا در صحیح بودن آن عمل حقوقی مصلحتی مانند حفظ نظم معاملی و مانند آن وجود دارد در عین حال به مصلحتی (جلوگیری از معاملات معارض و وقوع کلاهبرداری های احتمالی مثلا) نمی خواهد افراد جامعه از این ابزار برای تحقق خواسته هایشان استفاده کنند. بنابراین برای اقدام به چنین عمل حقوقی مجازات تعیین می نماید. پس تعیین مجازات در مادة 23 قانون پیش فروش ساختمان نه تنها تلازمی منطقی با بطلان قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان ندارد بلکه می تواند ظهور در صحت آنها داشته باشد و الّا صحیح و موثر بودن قرارداد ها به حکم قانونگذار است و منطقی نیست وقتی قانونگذار قراردادی را به دلیل وجود مفسده­ای در آن نمی پسندد متعاقدین را بر وقوعش مجازات کند بلکه چون اثر آن در دست اوست منطقی آن است که خود از امضای آن به عنوان عملی موثر سرباز زند.

در نتیجه در قررادادهای عادی پیش فروش ساختمان با قراردادی مواجهیم که منعی برای صحت آن نیست. چنین قراردادی از مصادیق ماده 10 قانون مدنی است و بالنتیجه به مقتضای ماده 219 همان قانون لازم الوفاء می باشد. در عین حال می توان در شمول امتیازاتی که در قانون پیش فروش ساختمان برای قرارداد هایی که با رعایت مقررات مذکور در آن قانون تنظیم شده اند تردید کرد. ولی این مانع از رسیدگی و صدور حکم به لزوم جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهد ناشی از چنین قراردادهایی نخواهد بود.  

محمد عبدالصالح شاهنوش فروشانی

سایت پژوهشگاه قوه قضاییه