فوریت حق مطالبه ارش ناشی از وجود عیب در مورد معامله

درخصوص دادخواست خانم ز.ف.با وکالت آقای ع.پ.به طرفیت خانم الف.ه. و آقای ب.ش. و آقای م.الف. به خواسته الزام خواندگان به پرداخت خسارت وارده به مبیع موضوع معامله مقوم به 70000000 ریال بدین شرح که وکیل خواهان در دادخواست تقدیمی اظهار نموده که خوانده ردیف اول 6 دانگ یک دستگاه آپارتمان موضوع دعوی مطروحه را به صورت قطعی به موکل منتقل نموده وموکل به فاصله کوتاهی متوجه تغییرات فیزیکی ساختمان از ناحیه سقف می گردد و اقدام به تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف می نماید و هیأت کارشناس 3 نفره در نظریه خود اعلام نموده اند که آپارتمان دارای اشکال سازه ای می باشد لذا با تقدیم دادخواست تقاضای مطالبه خسارت و هزینه تعمیر واصلاح ملک به انضمام هزینه دادرسی وحق الوکاله وکیل را دارد. دادگاه بانگرش به محتویات پرونده و با توجه به اینکه وکیل خواهان مدعی وجود عیب در مبیع موضوع دعوی بوده که با عنایت به ماده 435 قانون مدنی اعمال خیار عیب بعد از علم به آن فوری می باشد و طبق گزارش هیأت کارشناسی 3 نفره خواهان در تاریخ 87/4/21 حسب اظهار مهندس ناظر به وجود عیب در ملک موصوف علم واطلاع حاصل نموده که می بایست به توالی عرفی نسبت به اعمال خیار خود ومالا طرح دعوی مربوطه اقدام نمایدکه با توجه به زمان علم به عیب موصوف مورخه 87/4/21 وتاریخ طرح دعوی 24/12/89 اقدام قانونی در فوریت عرفی صورت نگرفته واستحقاقی برای خواهان متصور نخواهد بود لهذا دعوی مطروحه غیرثابت تشخیص و مستنداً به ماده 197 قانون آئین دادرسی مدنی حکم بر بی حقی وی صادر می گردد. رای صادره حضوری وظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران میباشد. 

 

رأی دادگاه تجدیدنظر:

تجدیدنظر خواهی آقای ز.ف.نسبت به دادنامه شماره 542 مورخ 90/10/14صادر شده از شعبه 91 دادگاه عمومی تهران که به موجب آن دعوی مطالبه ارش در اثر خیار عیب محکوم به بی حقی شده است وارد نمی باشد زیرا با توجه به تاریخ خرید ملک30/1/85 و تاریخ اجرای تامین دلیل ( اطلاع از عیب ) 88/4/13 و تاریخ تقدم دادخواست 90/1/7 استدلال دادگاه بدوی در عدم اعمال فوری خیار عیب صحیح می باشد و استدلال وکیل تجدیدنظر خواه موجب ورود خدشه به آن نمی شود . لذا دادگاه ضمن رد تجدیدنظر خواهی مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظر خواسته را عیناً تائید و استوار می کند . این رأی قطعی است .

رئیس شعبه 3 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار شعبه

خلاصة رأی:

خواهان ها به لحاظ وجود عیب در مبیع (یک دستگاه آپارتمان) «مطالبة خسارت و هزینه تعمیر واصلاح ملک به انضمام هزینه دادرسی وحق الوکاله وکیل را» داشته است. شعبه 91 دادگاه حقوقی عمومی تهران با توجه به اینکه اعمال خیار عیب بعد از علم به آن فوری است چنین مقررداشته است: «... طبق گزارش هیأت کارشناسی 3 نفره خواهان در تاریخ 87/4/21 حسب اظهار مهندس ناظر به وجود عیب در ملک موصوف علم واطلاع حاصل نموده که می­بایست به توالی عرفی نسبت به اعمال خیار خود و مآلا طرح دعوی مربوطه اقدام نماید که با توجه به زمان علم به عیب موصوف مورخه 87/4/21 و تاریخ طرح دعوی 89/12/24اقدام قانونی در فوریت عرفی صورت نگرفته واستحقاقی برای خواهان متصور نخواهد بود». شعبة 3 دادگاه تجدید نظر رأی صادره را عینا با همان استدلال تایید نموده است.

نقد و بررسی:

رأی شعبه 91 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به تایید شعبه 3 دادگاه تجدید نظر استان تهران نیز رسیده است، رویه ای است که برخی دیگر از قضات محترم نیز آن را پذیرفته اند و بر طبق آن عمل می کنند. در این رأی خیار عیب به مقتضای عبارت ماده 422 قانون مدنی که می گوید:«اگربعدازمعامله ظاهرشودکه مبیع معیوب بوده مشتری مختار است درقبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یافسخ معامله» به حق رد یا پذیرش قرارداد همراه با ارش تفسیر شده است. بنابراین حق مطالبة ارش یکی از دو طرف حق مذکور دانسته شده است. از طرف دیگر چون ماده ماده 435 مقرر می دارد که خیارعیب بعدازعلم به آن فوری است در نتیجه دادرس محترم معتقد است در صورت تاخیر مشتری در اعمال خیار عیب، علاوه بر حق فسخ معامله، حق مطالبة ارش نیز از او ساقط  خواهد شد. این نظریه در میان حقوقدانان ایرانی طرفداریانی دارد و عمدة استدلال آنها نیز همان ظاهری است که به مادة 435 نسبت داده اند.[1] با این حال همان حقوقدانان هم اختلاف نظر مطرح در فقه در اینباره را نقل کرده اند ولی از اظهار نظر بشتر دربارة آن صرف نظر نموده اند.[2] اما به نظر می­رسد چنین حکمی نه لازمة ضروری مقررات قانون مدنیدربارة خیار عیب است و نه از مبانی نظری کافی برخوردار است.

اولا: ماده 422 در مقام بیان معنای خیار عیب نیست بلکه همانطور که صدر ماده روشن می نماید، حقوق مشتری را در صورت معیوب بودن مبیع بیان می کند. مشتری در صورت معیوب بودن مبیع دو حق دارد: اول حق فسخ معامله و دوم حق مطالبة ارش. معنای چنین عبارتی ضرورتا این نیست که مفهوم خیار عیب اختیار مشتری نسبت به انتخاب یکی از آن دو است. به تعبیر دیگر این ماده تفاوتی میان این نوع خیار و دیگر خیارات ایجاد نمی کند. مسلما معنای خیار در انواع دیگر خیارات حق پذیرش یا رد قرار داد است. نباید تصور کرد مادة 422 حق مطالبة ارش را داخل در طرفین این حق نموده است و این ماده دلالتی بر این معنا ندارد. خصوصا که غیر از این ماده هیچ یک از مقررات دیگر قانون مدنی در مقام تعریف خیار به طور کلی یا خیار خاص دیگری نبوده اند و صرفا به حقوق مشتری و احکام آن اشاره کرده اند. ظاهر عبارت برخی حقوق دانان این است که اصطلاح خیار در قانون مدنی را صرفا به معنای حق فسخ دانسته اند و به همین دلیل نیز فوری بودن خیار عیب را فقظ راجع به حق فسخ دانسته اند.[3]

ثانیا: در فقه که احکام خیار عیب به شکل کنونی از آن اقتباس شده است، اتفاق نظری دربارة حق مطالبة ارش در صورت تاخیر در اعمال حق فسخ معامله وجود ندارد. می­توان آراء مطرح در فقه را دربارة سقوط حق مطالبة ارش در صورت تاخیر در اعمال خیار در سه نظریه خلاصه کرد: سقوط حق فسخ و ارش؛ سقوط حق فسخ معامله و بقاء حق مطالبة ارش؛ عدم سقوط حق فسخ و ارش. بنابراین نمی­توان حکم به بقاء حق مطالبة ارش را خلاف شرع تلقی کرد.

ثالثا: همانطور که برخی از فقها گفته ­اند، مبنای حکم به سقوط حق مطالبة ارش و حق فسخ معامله یا فوریت خیار عیب است و یا دلالت تاخیر در اعمال مطالبة یکی از آن دو بر رضایت به معامله به همان شکلی که واقع شده است.

ممکن است مبنای سقوط حق ارش در این صورت همان فوریت حق فسخ معامله دانسته شود. مبنای فوریت حق فسخ معامله یا مقتضای عموم لزوم وفای به عقد (أوفو بالعقود) است یا استصحاب اثر عقد بعد فسخ یک طرفه آن. روشن است که این دو مبنا صرفا با حق فسخ قرار داد مرتبط هستند و ارتباطی با ارش که نوعی جبران خسارت است ندارند.[4]

اما ممکن است گفته شود مبنای حکم به سقوط خیار عیب این است که تاخیر در اعمال خیار نشان دهندة رضایت مشتری به قرارداد به همان شکلی است که منعقد شده است. در نتیجه همانطور که این تاخیر نشان می دهد او حق فسخ خود را ساقط کرده و به بقاء قرارداد رضایت دارد، همچنین نشان می دهد که به عیب مبیع راضی است و بنابراین حق مطالبة ارش را ساقط کرده است. چنین استدلالی نیز صحیح نیست زیرا اولا تاخیر در اعمال خیار نشان دهندة رضایت به قرارداد نیست و ممکن است به دلیل دیگری باشد. اگر چه ممکن است به مصلحتی یا با لحاظ مبنایی مانند عموم لزوم وفای به عقد با تاخیر مذکور حق فسخ مشتری را ساقط بدانیم ولی این ربطی به رضایت یا عدم رضایت او به قرار داد ندارد. در نتیجه نمی توان او را راضی به عیب هم دانست و گفت که او حق ارش را از خود ساقط کرده است. ثانیا به فرض که تاخیر در اعمال خیار همانطور که برخی از فقها گفته اند دال بر رضایت به عقد باشد، اما رضایت به عقد اعم است از اینکه این رضایت مجانی(یعنی بدون اینکه بخواهد عوض عیب مبیع را دریافت کند) باشد یا معوض. به تعبیر دیگر تاخیر مذکور نشان می­دهد او نخواسته قرارداد را بر هم بزند اما نشان دهندة آن نیست که او نخواسته ضرری که به جهت وجود عیب در مبیع متوجه او شده جبران نگردد. [5]

به تعبیر سوم وصف صحت در مبیع معمولا دارای ارزش اقتصادی است. از طرف دیگر اجزاء ثمن بر اجزاء مبیع تقسیط می­شوند یعنی هر جزء از مبیع در برابر جزئی از ثمن قرار می­گیرد. وقتی وصف صحت وجود ندارد، جزئی از ثمن که در برابر این وصف قرار می­گیرد بدون معوض خواهد ماند. اسقاط حق مطالبة ارش فی الواقع به معنای صرف نظر کردن از معاوضه نسبت به وصف صحت است. از صرف رضایت به قرارداد نمی­توان نتیجه گرفت که مشتری به این عدم تناسب در معاوضه و بدون معوض ماندن آن جزء از ثمن نیز رضایت داده است.[6]         

رابعا: در صورت عدم فوری بودن خیار عیب و اعمال خیار با فاصلة طولانی از زمان اطلاع مشتری از عیب، بایع متضرر می­گردد زیرا بایع تا زمان اظهار نظر نهایی مشتری با قراردادی متزلزل که هر لحظه احتمال انحلال آن وجود دارد مواجه است. اما در اثر تاخیر در مطالبة ارش از بایع خسارتی متوجه او قابل تصور نیست تا لازمة آن لزوم فوریت برای حق مطالبة ارش باشد.[7]

ممکن است گفته شود در این صورت باید قانونگذار عدم رعایت فوریت را در ذیل موارد مادة 429[8] قانون مدنی می آورد در حالی که در آن ماده فقط سه مورد را ذکر کرده که تاخیر در اعمال خیار از موارد آن نیست. پس با تاخیر مذکور هم خیار ساقط می شود هم و هم ارش در حالی که اگر ارش ساقط نمی شد باید آن را به عنوان مورد چهارم در آن ماده ذکر می کرد. این استدلال نیز صحیح نیست زیرا در صدر این ماده مواردی که با وجود سقوط حق فسخ حق مطالبة ارش ساقط نمی شود منحصر در این سه مورد نشده است. به تعبیر دیگر اینکه در این سه مورد فقط می توان ارش گرفت دالّ بر این نیست که در مورد دیگری غیر از این سه مورد - که حق فسخ ممکن است به دلیل دیگر مثل عدم رعایت فوریت، ساقط شده باشد- نمی توان مطالبة ارش کرد(اثبات شیء نفی ماعداه نمی کند). پس به نظر می­رسد رویة متخذة این رأی قابل دفاع نیست.

به علاوه شکی نیست که قانون مدنی در مادة 422 حق مطالبة ارش را برای مشتری به رسمیت شناخته است. سقوط آن نیازمند دلیل است و الا استصحاب مقتضی بقاء آن در مواردی که دلیل قطعی بر سقوطش نداریم.

برخی قضات محترم به لزوم تفکیک میان حق فسخ ناشی از وجود عیب و حق مطالبة ارش توجه داشته اند و بر همین اساس انشاء رأی نموده اند. شعبه 10 دادگاه عمومی حقوقی تهران در دادنامه شماره 9209970227000239 – 26/3/92  در مقام رد دادخواستی با موضوع ابطال رأی داور  که در آن وکیل بیان داشته بود «... صدور حکم به استرداد چک­های موضوع قرارداد که بابت ثمن معامله به شرکت موکل از سوی خوانده تحویل گردیده بود بلحاظ فوریت اعمال خیار عیب بر خلاف قوانین موجد حق صادر گردیده است» می گوید:«... فوریت خیار عیب ناظر به استرداد مبیع بوده و اخذ ارش معیوب بودن مبیع بلحاظ اینکه ضرری در تاخیر آن متوجه فروشنده نبوده فوریت آن لزومی نداشته بنابراین دادگاه موجبی برای ابطال رای داوری ندانسته...».

فهرست منابع:

اصفهانی، محمد حسین، حاشیة کتاب المکاسب، انوار الهدی، 1418ه.ق.

امامی، سید حسن، حقوق مدنی، انتشارات اسلامیه، 1386

شهیدی، مهدی، حقوق مدنی 6، مجمع علمی فرهنگی مجد، 1390

کاتوزیان، ناصر، قواعد عمومی قراردادها، سهامی انتشار، 1383

---

[1] کاتوزیان، ناصر، قواعد عمومی قراردادها، سهامی انتشار، 1383، ج5، ص295

[2] همان، ص296

[3] شهیدی، مهدی، حقوق مدنی 6، مجمع علمی فرهنگی مجد، 1390، ص65

[4]اصفهانی، محمد حسین، حاشیة کتاب المکاسب، انوار الهدی، 1418ه.ق. ، ج‌4، ص: 527‌

[5] «مدرک السقوط إمّا الدلیل الدال على الفوریة، أو دلالة التأخیر على الرضا بسقوط الحق، فإن کان الأول فمن الواضح أنّ المقتضی للفوریة أمّا عموم الأمر بالوفاء بناء على صحة التمسک به، و إمّا استصحاب العقد و أثره بعد إنشاء الفسخ، و على أی تقدیر فهو لا یدل إلّا على سقوط حق الرد، فإنّ وجوب الوفاء بالعقد و لزوم العقد و عدم انحلاله أجنبی عن ثبوت الأرش و سقوطه. و إن کان الثانی فمن البیّن أنّ التصریح بالرضا و الالتزام بالعقد فضلا عن ظهور التصرف أو التأخیر فی الرضا لا یقتضی تقبله و الالتزام به مجانا، حتى یسقط الأرش، نعم الظاهر من القدماء و المتأخرین عدم سقوطهما بالتأخیر، بل الظاهر منهم عدم الخلاف، فتدبر جیدا». اصفهانی، محمد حسین، حاشیة کتاب المکاسب، انوار الهدی، 1418ه.ق. ، ج‌4، ص: 527

[6] البته برخی از حقوقدانان مبنای ارش را جبران خسارت دانسته اند و این مبنا را در برابر مبنای فوق الذکر قرارداده اند. (شهیدی، مهدی، حقوق مدنی 6، مجمع علمی فرهنگی مجد، 1390، ص61) با این حال به نظر می رسد خسارت مذکور تنها از طریق تقابل ثمن و مثمن قابل توجیه باشد زیرا در غیر این صورت صرفا با نوعی تخلف از شرط بنایی یا ارتکازی صحت روبرو خواهیم بود که با توجه به مبانی پذیرفته شده در قانون مدنی دربارة ضمانت اجرای شروط ضمن عقد، نمی­تواند وسیله و توجیه مناسبی برای مطالبة حق ارش باشد.

[7] امامی، سید حسن، حقوق مدنی، انتشارات اسلامیه، 1386، ج1، ص496

[8] ماده 429 قانون مدنی: «در موارد ذیل مشتری نمی تواند بیع رافسخ کند و فقط می تواند ارش بگیرد:

1- درصورت تلف شدن مبیع نزدمشتری یامنتقل کردن آن به غیر. 

2- درصورتی که تغییری درمبیع پیداشود اعم ازاینکه تغییربه فعل مشتری باشدیانه.

3- درصورتی که بعد ازقبض مبیع عیب دیگری درآن حادث شود مگراینکه در زمان خیارمختص به مشتری حادث شده باشدکه دراین صورت مانع ازفسخ ورد نیست ».

محمد عبد الصالح شاهنوش فروشانی-سایت پژوهشگاه قوه قضاییه